Twee toetsen: bouwregels en omgevingsplan

Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Die stelt over je uitbouw twee losse vragen. Eén: is het bouwwerk zo klein en eenvoudig dat de overheid het technisch niet hoeft te toetsen? Twee: past de uitbouw op deze plek volgens de regels van je gemeente?¹

Voor elke vraag geldt een eigen set regels, en voor elke vraag kan apart een vergunning nodig zijn. Een uitbouw kan dus technisch vergunningvrij zijn en toch een vergunning nodig hebben omdat hij niet op die plek past. Of andersom.⁵

Waarom twee toetsen?

Vroeger zat alles in één bouwvergunning. De Omgevingswet knipt die in twee activiteiten. De technische bouwactiviteit gaat over het bouwwerk zelf: constructie, brandveiligheid, isolatie. De omgevingsplanactiviteit gaat over de plek: mag hier gebouwd worden, hoe hoog, hoe groot en hoe dicht bij de straat?

De wet regelt de twee vragen ook echt apart. Voor de plek geldt: een vergunning is nodig, behalve in de gevallen die de overheid vrijstelt. Voor de techniek geldt het omgekeerde: een vergunning is alleen nodig in de gevallen die de overheid aanwijst.¹

Toets 1: het bouwwerk zelf

De technische toets staat in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Voor een gebouw met een dak is een vergunning nodig als het bouwwerk niet op de grond staat, hoger is dan 5 m, woonruimte heeft op een verdieping, of een dakterras of balkon heeft.² Een gewone uitbouw op de begane grond met een plat dak valt daar meestal buiten.

Let op: vergunningvrij betekent hier alleen dat de gemeente je plan niet vooraf controleert. De technische eisen gelden wel; jij en je aannemer zijn verantwoordelijk voor een veilige uitbouw. Lees waar je aan moet voldoen.

Toets 2: past het op deze plek?

De ruimtelijke toets staat in het omgevingsplan van je gemeente. Daarin staat in principe dat bouwen zonder vergunning verboden is, met een lijst uitzonderingen. Een uitbouw aan de achterkant staat op die lijst, als hij aan de voorwaarden voldoet: op de grond, in het achtererfgebied, meer dan 1 m van de straat, niet hoger dan 5 m, één woonlaag en geen dakterras.³

Daar komen eisen bij over de hoogte vlak bij je huis en over de oppervlakte van alle bijgebouwen samen.⁴ In veel gemeenten zijn dit nog de landelijke standaardregels, de bruidsschat. Je gemeente mag ze aanpassen.⁶ Lees hoe je de regels van je gemeente opzoekt.

Eén uitbouw, twee uitkomsten

Andersom kan ook. Een uitbouw met een dakterras past misschien in het omgevingsplan, maar heeft technisch altijd een vergunning nodig. Bij een aanvraag geef je in het Omgevingsloket aan voor welke activiteiten je die aanvraagt.⁷ Zo werkt de aanvraag.

Wat toetst Uitbouwcheck?

Uitbouwcheck toetst je tekening aan de ruimtelijke standaardregels én aan de technische voorwaarden voor de vergunningplicht: op de grond, niet hoger dan 5 m, één woonlaag, geen dakterras.

• Wel: de plek, de hoogte, de oppervlakte, de afstand tot de straat, monumenten en beschermde gezichten, met de gebruikte bronnen erbij.
• Deels: het omgevingsplan van je gemeente. Uitbouwcheck zoekt op welk plan op jouw adres geldt en toont bijzondere gebiedsaanwijzingen, maar leest gemeentelijke afwijkingen in vrije tekst niet. Die voorwaarde krijgt daarom nooit een groen vinkje, maar een aandachtspunt.
• Niet: de bouwtechnische eisen zelf, zoals constructie, isolatie en brandveiligheid. Die gelden altijd en horen bij je aannemer of constructeur.

Wat betekent dit voor jou?

Kijk altijd naar beide vragen. Begin met de standaardvoorwaarden voor een uitbouw aan de achterkant en controleer daarna of je gemeente daarvan afwijkt. Twijfel je, vraag dan een vooroverleg aan bij je gemeente. Terug naar de startgids.