Uitbouw zonder vergunning: wat mag er?

Een uitbouw aan de achterkant van je huis mag in veel gevallen zonder vergunning. Dat geldt alleen als je plan aan een rij voorwaarden voldoet: op de juiste plek, niet te hoog, niet te groot en niet bij een monument.³ Je gemeente kan daarnaast eigen regels hebben.

Hieronder staan de voorwaarden in gewone taal; de letterlijke wettekst staat in het blok “Voor de professional”. Hoe de overheid naar je plan kijkt, lees je in hoe de twee toetsen werken.

Wat is een uitbouw volgens de regels?

In de regels heet een uitbouw een bijbehorend bouwwerk. Dat is een gebouw dat bij je huis hoort en er functioneel mee verbonden is. Een uitbouw aan de keuken of een aanbouw met een extra kamer valt eronder, maar ook een schuur of een garage.⁷

De regels tellen alle bijgebouwen op je erf bij elkaar op. Een bestaande schuur gebruikt dus al ruimte die je voor een uitbouw hebt.

De voorwaarden op een rij

• Aan de achterkant. De uitbouw ligt in het achtererfgebied: grofweg je achtertuin plus het deel van de zijtuin dat niet aan de straat ligt. Aan de voorkant is altijd een vergunning nodig. Lees hoe je dat gebied bepaalt.
• Op de grond. De uitbouw staat op de grond, niet op een dak of op een verdieping.
• Niet hoger dan 5 m. Dicht bij je huis gelden strengere grenzen: niet hoger dan je huis en niet veel hoger dan de vloer van de eerste verdieping. Alles over de hoogte.
• Niet te groot. Alle bijgebouwen samen mogen maar een deel van je erf innemen. Bij een klein erf is dat 50 %, bij een groter erf een kleiner deel. Het absolute maximum is 150 m². Zo reken je het uit.
• Meer dan 1 m van de straat. Van een straat, stoep, plein of ander openbaar gebied blijf je meer dan 1 m af. Meer over die afstand.
• Eén verdieping, geen dakterras. Woonruimte mag alleen op de begane grond. Een dakterras, balkon of andere buitenruimte boven de grond is niet toegestaan zonder vergunning. Lees waarom.
• Vast aan of vlak bij je huis. De regels gelden voor een uitbreiding van je huis of een gebouw dat er direct bij staat.
• Geen monument, geen beschermd gezicht. Bij een rijksmonument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht gelden de vrijstellingen niet of maar gedeeltelijk.⁵ Meer hierover.
• Op je eigen grond. De uitbouw staat op je eigen perceel. Ligt een deel van je tuin op een ander perceel, dan moet je dat kunnen aantonen.

Wanneer heb je altijd een vergunning nodig?

Bij één van deze punten heb je een vergunning nodig:

• De uitbouw komt aan de voorkant, of aan een zijkant die aan de straat ligt.
• De uitbouw wordt hoger dan 5 m.
• Je wilt een verdieping om in te wonen, of een dakterras of balkon op de uitbouw.
• Alle bijgebouwen samen worden te groot voor je erf.
• Je huis is een rijksmonument of staat in een beschermd stads- of dorpsgezicht.
• Je gemeente heeft voor jouw locatie strengere regels vastgesteld.

Een vergunning nodig hebben betekent niet dat het niet mag. De gemeente beoordeelt je plan dan aan het omgevingsplan, en veel uitbouwen krijgen gewoon een vergunning.⁶ Hoe dat gaat lees je in Vergunning aanvragen via het Omgevingsloket.

Je gemeente kan afwijken

De voorwaarden hierboven zijn landelijke standaardregels. Ze staan in het omgevingsplan van elke gemeente als bruidsschat. Een gemeente mag die regels aanpassen: strenger, soepeler of met extra eisen voor een gebied.⁷ Controleer daarom ook de regels van je eigen gemeente. Zo zoek je die op.

Wat doet Uitbouwcheck?

Uitbouwcheck laat je de uitbouw op de kaart tekenen en toetst de voorwaarden hierboven met overheidsgegevens: de kadastrale kaart, de gebouwenregistratie (bag (basisregistratie adressen en gebouwen)), de kaart met wegen en stoepen (bgt (basisregistratie grootschalige topografie)), het monumentenregister en het omgevingsplan van je gemeente.

Het resultaat is één van drie uitkomsten: Waarschijnlijk geen vergunning nodig, Aanvullende controle nodig of Waarschijnlijk vergunning nodig. Per voorwaarde zie je de meting, de grens en de bron; wat we niet zeker weten, melden we als open punt. Lees hoe je het resultaat leest.

Zelf controleren

• Komt de uitbouw helemaal achter de voorkant van je huis, weg van de straat?
• Blijft de uitbouw lager dan 5 m en lager dan je huis?
• Hoeveel staat er al op je erf, zoals een schuur? Tel dat mee bij de oppervlakte.
• Is je huis een monument, of ligt het in een beschermd gebied?
• Wat zegt het omgevingsplan van je gemeente over jouw adres?